Så väljer du rätt fastighetslån för ditt företag

Men valet av finansiering påverkar mer än bara räntan – det avgör också hur mycket flexibilitet och trygghet företaget har framöver. Här förklarar jag hur olika typer av fastighetslån fungerar, när de lämpar sig bäst och hur du kan använda dem strategiskt för att stärka bolagets ekonomi.

Vad är ett fastighetslån och hur kan det stärka ditt företag?

Ett fastighetslån innebär att långivaren tar pant i en fastighet som ägs av antingen bolaget eller privat av företrädare för bolaget. Pant i en fastighet skapar en god säkerhet för långivaren och kan ofta möjliggöra större lån och mer förmånliga villkor för låntagaren.

Fastighetslån kan användas antingen om du ska förvärva en ny fastighet, men också när ditt företag behöver låna pengar till andra ändamål — då kan långivaren ta pant i en redan befintlig fastighet och du kan använda pengarna till andra investeringar.

Normalt kan fastigheter belånas upp till cirka 85 % av marknadsvärdet. Behöver ni finansiering över den nivån kan ni i vissa fall kombinera med andra låneformer, exempelvis företagslån.

Olika typer av fastighetslån för företag

Här är de vanligaste varianterna — och när de kan passa för dig.

Fastighetsförvärv

Ska ni köpa en ny fastighet? Ett fastighetslån gör det möjligt att finansiera hela eller delar av köpet. Säkerheten ligger i den aktuella fastigheten, vilket ofta ger bättre villkor och möjlighet till större belopp.

Brygglån

Behöver ni kortsiktig finansiering i väntan på exempelvis försäljning, refinansiering eller slutbetalning? Ett brygglån ger er likviditet under övergångsperioder och kan vara avgörande för att inte tappa fart i affären. Brygglån är ofta utformade för att täcka kortsiktiga finansieringsgap — de kan ha löptider på någon månad upp till 24 månader hos vissa kreditgivare.

Byggnadskreditiv

Planerar ni att bygga nytt eller renovera? Med ett byggnadskreditiv får ni successiv utbetalning i takt med att projektet fortlöper, vilket minskar risken och frigör kapital under byggprocessen. Man betalar oftast bara ränta på den del av krediten som nyttjas, inte på hela beviljade beloppet.

Företagslån med fastighet som säkerhet 

Du kan använda en befintlig fastighet som säkerhet även om den redan är belånad. Genom att utnyttja övervärdet frigörs kapital som kan användas till andra satsningar — till exempel expansion, nya maskiner eller rörelsekapital. Det befintliga lånet ligger kvar, samtidigt som du får tillgång till extra finansiering till förmånliga villkor.

Refinansiering av befintliga lån

Har ditt företag fastighetslån med höga räntor eller mindre förmånliga villkor? Genom att refinansiera befintliga lån — antingen kopplade till fastigheten eller andra företagslån och krediter — kan du samla lånen och lägga om dem till ett fastighetslån med lägre ränta och bättre villkor. På så sätt sänker ni era kostnader och frigör kapital som kan användas till att utveckla verksamheten.

Vem kan ansöka om fastighetslån?

Alla företag kan i princip ansöka om fastighetslån – men kraven för att faktiskt bli beviljad finansiering skiljer sig åt mellan olika långivare. Det avgörande är framför allt säkerheten i fastigheten och syftet med lånet.

För etablerade bolag tittar långivaren främst på kassaflöde, skuldsättning och fastighetens marknadsvärde. Men även nystartade företag kan få lån om det finns tillräcklig säkerhet, till exempel genom personlig borgen, medfinansiär eller ett starkt affärscase. I vissa fall kan även en extern investerare eller ett moderbolag stå som garant för lånet.

Oavsett om ni ska köpa en ny fastighet, refinansiera befintliga lån eller frigöra kapital för andra investeringar är det klokt att jämföra villkor för att hitta den bästa lösningen.

Ränta och villkor

Ränta - Räntan på ett fastighetslån sätts individuellt och baseras bland annat på företagets kreditvärdighet, fastighetens läge och marknadsvärde. Eftersom lånet har fastigheten som säkerhet blir villkoren ofta mer förmånliga än vid lån utan pant. Samtidigt kan räntan skilja sig mycket mellan olika långivare — och ibland mellan specifika projekt — vilket gör jämförelsen avgörande för företagets totala kostnad.

Avgifter - Det kan också tillkomma avgifter utöver ränta, som uppläggningsavgift, kreditavgift eller kostnad för pantbrev och värdering. Amortering - Dessutom bör man granska amorteringsplan (annuitet, rak amortering, bullet-lösning) eftersom val av amortering påverkar likviditet och totalkostnad.

Vanliga löptider för fastighetslån till företag

För långsiktiga fastighetslån är det vanligast att löptiden ligger mellan 10 och 25 år, beroende på fastighetstyp, kassaflöde och långivarens villkor.I vissa fall kan lån också ges med längre löptider, t.ex. upp till 30 år, särskilt för bostadsfastigheter eller långsiktiga kassaflödesfastigheter (kommersiella fastigheter som genererar löpande intäkter under många år).

För brygglån är löptider mycket korta — ofta några månader upp till 24 månader.

För byggnadskreditiv används en kortare profil, typiskt under byggperioden, ofta upp till 2 år, varefter krediten läggs om till ett långsiktigt lån eller återbetalas genom försäljning av fastigheten.

Tips & fallgropar att undvika 

1. Räkna på totalränta inklusive alla avgifter – en låg ränta kan dölja höga avgifter.

2. Amorteringsfri period kan vara lockande, men gör dig beredd på att kostnaden ofta skjuts framåt.

3. Brygglån är bra tillfälliga lösningar — men räkna med högre räntor och kort löptid 

4. Säkra att värderingen av fastigheten görs av oberoende aktör.

5. Jämför alla långivare och låt dem presentera sina bästa villkor innan du bestämmer dig– även små skillnader i ränta kan bli stora summor över tid. 

6. Var realistisk med framtida kassaflöden — överoptimism kan leda till strama likviditetsproblem senare.

Strategiskt tänk för långsiktig fastighetsfinansiering

Att finansiera fastigheter, oavsett förvärv, renovering eller utveckling, kräver mer än bara ett lånelöfte: det kräver insikt, jämförelse och strukturerad analys. Genom att förstå de olika låneformerna – och genom att låta konkurrensen arbeta för dig – kan du som företagare säkra ett upplägg som stärker både balansräkning och framtida tillväxt.