Komplett guide till att köpa bostadsrätt

Köpa bostadsrätt

Anledningarna till att man vill köpa en bostad kan vara många. För vissa är det den enda möjligheten till att få en bostad med något så när ett kort tidsperspektiv på en specifik ort. För andra är det en möjlighet att sakta starta ett investerande och skapande av kapital som möjliggör större bostadsköp i framtiden. Det kan också vara billigare än att hyra i andra hand. I denna guide leder jag dig genom det du behöver veta och ta ställning till när du ska köpa en bostadsrätt.

Första bostaden - har man kontantinsatsen?

Många tänker på det unga paret som köper sin första bostadsrätt och flyttar ihop, men den första bostaden kan likväl köpas själv eller senare i livet. Det första man bör tänka på är att spara ihop tillräckligt mycket pengar till en kontantinsats. 15 procent av bostadens värde ska man betala själv. På dagens marknad kan det bli mycket pengar. Ta därför alltid kontakt med banken innan du budar eller tecknar dig för nyproduktion och be om ett lånelöfte. Har du en fast inkomst har du ett bättre utgångsläge.

Utan det kan det bli väldigt svårt att få ett bolån, men det är inte omöjligt. I vissa fall räcker det ändå inte, då kan man fundera på om föräldrarna kan bli medlåntagare. Det är viktigt att skriva skuldebrev om föräldrarna går in med insatspengar eller ett regressbrev ifall föräldrarna står som medlåntagare utan att själv stå med som ägare i bostaden.

Väljer du ett bostadslån, behöver du också amortera, dvs betala tillbaka själva lånet till din bank. Reglerna säger att om din belåningsgrad (lån i relation till bostadens värde) är:

• Högre än 50 procent, så ska du amortera minst 1 procent

• Högre än 70 procent, så ska du amortera minst 2 procent

• Om lånet är större än 4,5 ggr hushållets bruttoinkomster ska du amortera 1 procent extra.

Föreningens ekonomi

De flesta har full koll på sina egna lån och konsekvenserna ifall räntekostnaderna kommer att öka och i så fall när. Väljer du att köpa en bostadsrätt bör du också ta reda på hur just din bostadsrättsförening har lagt sina lån. Oftast är de tecknade på olika bindningstider där en del är rörlig och en del är bundet på olika avtalsperioder. Om en sådan avtalsperiod håller på att löpa ut kan det i kombination med ett högre ränteläge än när det tecknades innebära att föreningen kan behöva höja avgifterna. Dessutom bör man ha koll på om el och uppvärmning ingår i medlemsavgiften eller om de faktureras separat. Även här spelar det roll om det finns befintliga bundna avtal eller om de löper ut i närtid eller om de är rörliga.

För att bedöma föreningens ekonomi bör du börja med att läsa årsredovisningen och förvaltningsberättelsen. Där ska styrelsen skriva i text vad som hänt det gångna året, underhållsplaner och vad som hänt med likvida medel. Titta på föreningens skuldsättning. Är skuldsättningen låg kommer inte medlemsavgifterna påverkas lika mycket som om skulderna är höga.

Tre saker att ha extra koll på när du ska låna till bostadsrätt

1. Räntekostnaderna - Du hittar dem i resultaträkningen på raden Räntekostnader. Ju lägre lån, desto mindre måste föreningen betala i räntekostnader, vilket i sin tur kan ge lägre månadsavgifter. Är lånen däremot höga blir föreningen känsligare för räntehöjningar och även små förändringar kan leda till stora skillnader i avgiften.

Genom att jämföra räntekostnaderna i förhållande till nettoomsättningen får du en snabb men grov bild om hur väl föreningen klarar att bära sina räntekostnader. En tumregel är att under 20 % är bra, medan över 40 % är ett varningstecken.

Så här räknar du: Räntekostnader/Nettoomsättning

2. Skuldkvoten: Skuldkvoten kan ge dig en riktlinje för hur tungt belånad föreningen är. En skuldkvot under 5 är bra, ligger den på mellan 10 till 15 är det dåligt och över 15 visar att bostadsrättsföreningens ekonomiska situation är ohållbar.

Räkna ut skuldkvoten: Långfristiga skulder/Nettoomsättning

3. Olika föreningar har olika stora hus och olika stor boyta. För att kunna jämföra belåningen mellan olika bostadsrättsföreningar är belåning/kvm därför ett användbart nyckeltal. En belåning/kvm under 5000 kr anses vara bra, medan en belåning/kvm över 10 000 kr ses som mycket dåligt.

Övriga tillgångar som till exempel värdepapper, hyresrätter och kommersiella lokaler kan göra att en förening får en högre belåning/kvm. Kolla därför upp föreningens övriga tillgångar om du tycker att den har en hög skuldsättning.

Så här räknar du ut belåning/kvm: Långfristiga skulder/Total bostadsyta Ett bra sätt att se till att du inte betalar för mycket för ditt lån till bostadsrätten är att jämföra bolåneerbjudanden. Det gör du enkelt på Lendo, med en ansökan och endast en kreditupplysning kan du jämföra bolån direkt här på hemsidan. Lendo är Sveriges största jämförelsetjänst för lån, vi finns med dig hela vägen från ansökan till utbetalt lån.

Att flytta ihop

Om ni inte är gifta kommer en bostad som köps i syfte att bo tillsammans med någon bli samboegendom, om inte ett samboavtal som reglerar något annat upprättas. Detta oavsett om det bara är en partner som betalat eller om man betalat olika mycket. Har däremot en av er köpt bostadsrätten innan ni blev sambo ses den inte som samboegendom. Det gäller också om någon har exempelvis har betalat för bokningsavtal för nyproduktion som ensamstående och blivit sambo under tiden lägenheten har byggts.

Det är alltid bra att skriva samboavtal om man inte vill att bostad och bohag ska delas lika vid en separation. Kanske har en sambo bidragit med mer pengar än den andra?  Dessutom är det viktigt att skriva testamente om man vill att sambon ska ärva, skuldebrev om någon har betalat mer och det ska regleras vid försäljning eller separation.

Sambolagen säger att allt som köps för det gemensamma boendet skall delas 50/50 vid en separation. Följande saker skall delas lika enligt sambolagen om inget samboavtal är skrivet:

• Bostaden (om den köpts för gemensamt boende). Om en person äger bostaden sedan tidigare så omfattas den inte av sambolagen.

• Möbler som köps till den gemensamma bostaden.

• Husgeråd som köps till den gemensamma bostaden.

• Trädgårdsredskap som köps till den gemensamma bostaden

Olika insatser

Det finns situationer där den ena parten har möjlighet att gå in med en större insats till den gemensamma bostaden än den andra. Vill man reglera detta kan man skriva ett skuldebrev. Ett skuldebrev kan exempelvis leda till att den som betalat mer i insats får ut mer av vinsten vid en försäljning, genom att skuldebrevet kvittas mot en del av den andres vinst. Skuldebrevet måste dock kompletteras med ett samboavtal om att sambolagens bodelningsregler inte ska gälla, alternativt ett äktenskapsförord. 

Ombyggnad och renovering

Ska du renovera din bostadsrätt behöver du börja med att göra en kalkyl. Ta gärna in offerter från olika hantverkare, om du inte planerar att göra merparten av arbetet själv. Utgå sedan från din kalkyl för att se över dina kostnader. Behöver du låna pengar bör du fundera på om du har utrymme till att låna med bostaden som säkerhet. Det ger dig ofta en lägre ränta, men det kan påverka din amorteringstakt vilket kan ge dig högre månadskostnader. Tänk också på att återbetalningstiden för ett bostadslån ofta spänner sig över tiotals år, vilket gör att kostnaden för lånet i kronor kan bli väsentligt dyrare än ett vanligt privatlån som ofta har en kortare återbetalningstid, om du inte väljer att amortera snabbare.

Är ni två som står som ägare till en bostadsrätt som ska renoveras är det rimligt att båda står för ombyggnadskostnaderna. Detta är särskilt viktigt om man är sambo. Är det dock bara en av er som äger lägenheten, och den inte är samboegendom, är det rimligt att bara den personen står för renoveringskostnaderna, eftersom det även är den personen som får sedan ta del av värdeökningen.

Tänk på att större förändringar kräver tillstånd från bostadsrättsföreningens styrelse och vissa fall även bygganmälan eller bygglov från kommunen. Det kan vara balkongbygge, ändring av bärande vägar, omledning av avlopp och stamledningar, installation av eldstad mm. 

Ombildning från hyreslägenhet

Blir man tillfrågad, som innehavare av ett förstahandskontrakt, om intresset att ombilda till bostadsrätt och på så vis köpa loss sin bostad, ska man vara medveten om att det är en process som ofta tar tid. Var noga med är att ta del av den ekonomiska planen som presenteras för alla som bor i fastigheten och titta både på avgifterna och kostnaderna för långsiktigt underhåll. Det är viktigt att det är en klar och tydlig information om vad en ombildning innebär och vad det kommer att kosta att köpa den egna bostadsrätten. Detta ska ske innan beslut tas på köpestämman. Fundera på om du har råd att köpa din lägenhet. Har du kontantinsatsen som krävs och vilka aktörer är villiga att låna dig pengar? Tänk på att ingen kan tvinga dig att köpa loss din hyreslägenhet eller tvinga dig att flytta. Om du inte vill så har du rätt att bo kvar i din lägenhet som hyresgäst med samma villkor som innan.

Arbetslöshet och bostadsrättsköp

Arbetslöshet kan vara planerad, men för det flesta är den ofrivillig. För att undvika ekonomiska bekymmer som skulle kunna påverka din möjlighet att bo kvar i din bostadsrätt vid arbetslöshet finns det flera saker man göra.

Här är 3 tips från vår sparekonom Sharon Lavie om hur du kan skydda dig vid eventuell arbetslöshet:

1. Gå med i A-kassan – Detta är en grundläggande trygghet som jag rekommenderar alla oavsett bostadssituation.

2. Teckna en inkomstförsäkring – En inkomstförsäkring kan kompensera dig med upp till 80 procent av din faktiska inkomst vid arbetslöshet. Oftast är detta viktigt för dig som tjänar mer än det inkomsttak som arbetslöshetskassan tillämpar. I vissa fackföreningsavgifter ingår en sådan gratis medan det hos andra finns som tillval som kostar en slant varje månad.

3. Teckna låneskydd som täcker vid arbetslöshet, sjukdom eller dödsfall. Ett låneskydd har som syfte att täcka kostnaderna för lånet när din ekonomi drabbas av att du inte kan arbeta. Innan du tecknar en sådan försäkring är det viktigt att du förstår karensreglerna och villkoren.

Separation eller skilsmässa - vad händer med bostaden?

Vid skilsmässa är huvudregeln att ni delar lika på allt ni äger, det som brukar kallas för giftorättsgods. Därmed kommer din bostadsrätt men även bil och sparanden delas lika vid en skilsmässa. Detta gäller även gåvor och arv så länge det inte finns ett äktenskapsförord, testamente eller gåvobrev som uttalar att en viss egendom endast tillhör den ena maken eller makan, så kallad enskild egendom. Det spelar ingen roll vem som har betalat för bostaden eller om någon av makarna bodde där innan den andre maken flyttade in. Båda makarnas tillgångar minus skulder räknas ihop och delas lika.

Är ni däremot sambo betyder omständigheterna kring när och i vilket syfte bostaden köptes stor roll, till skillnad från gifta. Köptes bostaden för gemensamt boende delas den lika oavsett vem som har betalat eller hur mycket var och en har betalat. Om bostaden köps i syfte att den ska vara en gemensam bostad för paret, ses det som samboegendom och delas lika vid separation. Har bostaden köpts i syfte för att vara bostad åt en av er så är det inte samboegendom och då ska bostadsrätten inte delas alls vid separation. I det fallet ska inte heller bostaden tas med i ett samboavtal.

Dödsfall

Ett dödsfall är en stor personlig tragedi som ofta kan ta fokus från allt annat praktiskt. Dessvärre är det en hel del praktiskt som ska ordnas när den ena partnern går bort. Bodelning ska ske och arvsfrågor lösas.

För gifta par är det relativt enkelt; ni ärver allt från varandra förutom det som ni testamenterat bort. Finns det gemensamma barn med i bilden får de vänta med att plocka ut sitt arv tills ni båda har gått bort. Det är dock annorlunda om det finns barn som inte är gemensamma, så kallade särkullbarn. De har rätt till sitt arv direkt när deras förälder gått bort. Barnens arv går inte att testamentera bort och de har alltid rätt till halva arvslotten, även kallat laglotten. Finns det barn från tidigare förhållanden är det viktigt att båda skriver testamente och funderar på om och hur ni vill att den efterlevande ska kunna köpa loss barnen från den gemensamma bostaden om det behövs. Exempelvis kan man titta på en livförsäkring i varandras namn. En bodelning görs, där allt som inte är giftorättsgods delas lika. Därefter reds arvssituationen ut.

Har man gemensamma skulder, till exempel bolån med sin make, maka eller sambo gäller så kallat solidariskt betalningsansvar. Det innebär att banken kan kräva båda låntagarna på hela skulden. Om den ena, i detta fall den avlidne, inte kan betala är alltså den efterlevande skyldig att återbetala hela lånet.

Det kan vara bra att veta att man inte kan ärva skulder. Finns det tillgångar i dödsboet ska skulderna betalas med dessa tillgångar. Skulle den avlidnes skulder vara större än tillgångarna kan man istället ansöka om konkurs för dödsboet i enlighet med konkurslagen. Det innebär att alla tillgångar i dödsboet fördelas mellan de personer och företag som man har skuld till, utan att arvingarna blir personligt betalningsansvarig för dödsboets skulder.

Skulderna betalas av i följande turordning:

• Skulder med särskild förmånsrätt, till exempel bolån

• Fordringar med allmän förmånsrätt, till exempel kostnader för begravning och bouppteckning

• Oprioriterade borgenärer och fordringar, exempelvis mobilräkningar, hyror och prenumerationer

I en samborelation ärver ni inte varandra. Arvet går istället till barn och saknas sådana är det föräldrarna till den som gått bort som ärver. Genom att skriva ett testamente kan ni ärva varandra. Men det är viktigt att komma ihåg att barnen till den avlidne alltid har rätt till minst sin laglott och har rätt att begära ut sitt arv med en gång oavsett om barnen är era gemensamma eller från en tidigare relation. Sambolagen ger den efterlevande rätt till hälften av den gemensamma bostaden och hälften av möblerna och sakerna som tillhör bostaden. Det gäller dock bara bostad och saker som ni skaffat gemensamt för den, alltså inte om en person flyttar in i den andres bostad i efterhand. Det gäller inte heller saker som bil eller fritidshus.

Exempel: Emma och Linus är sambos och äger sin bostad gemensamt. Emma har ett barn från ett tidigare förhållande. Skulle Emma avlida har Linus rätt till halva bostadsrätten, medan Emmas barn har rätt till den andra halvan av bostadsrätten. Vill Linus fortsätta bo i bostaden behöver han lösa ut Emmas barn och sedan betala ränta och amorteringar på egen hand, vilket kan vara knepigt ekonomiskt.  

Bostadsekonomi och dokumentation

Gör i ordning en egen pärm där man sparar alla juridiska och ekonomiska dokument med koppling till bostaden. Avtal, kvitton på reparationer och underhåll, ritningar och dylikt. Ha en egen flik med papper som du fått av bostadsföreningen, gärna en kopia på den ekonomiska planen och årsstämmor.  Det är styrelsen uppgift att hålla reda på, men även det kan försvinna om styrelsen successivt byts ut. Är ni mer moderna och mailar ut dokument, kan det istället vara bra att spara detta i en egen mapp på en extern hårddisk.

För den löpande ekonomin, hushållsbudget, utgifter och investeringar inom förhållandet är det viktigt att det finns sparat så båda i ett äktenskap/samboförhållande kan komma åt dokumenten. Oavsett om det sparas digitalt eller fysiskt, så ska båda i förhållandet kunna ta del av sådant som rör den gemensamma ekonomin. Gör gärna en budget , som revideras en gång per år, tillsammans. Det kan inkludera hushållets löpande utgifter, för att få koll på utgifter och hitta oavsiktliga slukhål som dränerar er ekonomi men också avtal som behöver omförhandlas och sparande i konto eller på börsen för korta och långa sparmål.

Vill du ha ett bra stöd för din ekonomiska planering kan du kika på Konsumentverkets Budgetkalkylen som är ett smidigt verktyg. Andra appar som kan vara till hjälp är exempelvis Kreddy, Happy x och Sparakvittot som kan göra det enklare att få koll på sin ekonomi, fördela kostnader och spara vardagskvitton.