När drömmen om nyproduktion blir till en mardröm

Att köpa en nyproducerad lägenhet var för några år sedan en lukrativ manöver där köpare kunde sälja vidare sina ännu inte färdigställda lägenheter på ritning och få väldigt bra betalt. Även om riskerna med att köpa nyproduktion har varit detsamma så har de inte konkretiserats förrän nu, när hela svenska folkets privatekonomi har förändrats radikalt.

Lånelöften som för ett par år sedan baserades på helt andra premisser såsom högre bostadsvärde, lägre månadsavgifter, lägre räntor och lägre levnadskostnader i bankernas KALP (Kvar – att – leva på kalkyl) kan ge människor en falsk trygghet fram tills bostaden väl är klar och bolånet inte längre kan utbetalas. Konsumenter som tecknade sig för förhandsavtal många månader och kanske år innan bostaden var klar riskerar att med skräck se hur de nekas bostadslån eller få så kraftiga höjningar av medlemsavgiften så ekonomin inte längre går ihop.  

Lagstiftningen är skev till konsumentens nackdel och dessutom oklar där ett brutet avtal kan innebära höga kostnader och hundratusentals kronor i skulder utan att få tillgång till ett nytt boende. En situation som dessvärre också leder till en framtid med betydligt sämre ekonomiska förutsättningar

Risker för de köpare som tecknar avtal om nyproduktion

Lånelöfte och förändrade ekonomiska förutsättningar:

Ett lånelöfte är viktigt vid köp av bostad, men det är inte en garanti. Det är mycket troligt att banker som tidigare har godkänt ett lånelöfte nu i vissa fall kommer att behöva neka pga ökade räntekostnader och ökade levnadskostnader som gör att kalkylen inte längre går ihop. Banker kan också neka lånet om bostadens värde faller så belåningsgraden blir högre än 85% . Senaste årets fallande bostadspriser kan vara en risk. Även personliga ekonomiska förändringar, såsom arbetslöshet, separation eller annat inkomstbortfall, som ändras under tiden mellan avtalet och inflyttningen kan påverka bankens beslut.

Förhandsavtal:

Förhandsavtal är vanliga i fastighetsbranschen men möjliggör för bostadsutvecklarna att lägga över hela risken på bostadsköparna. De ger bostadsutvecklarna ekonomisk säkerhet för att genomföra byggprojektet medan vinningen för köparen blir att hen har större möjlighet att anpassa bostaden efter sina behov. Men det är viktigt att också vara införstådd med att sådana avtal är bindande och kan innebära ekonomiska risker om omständigheterna förändras och avtalet måste frångås. Skulle köparen av någon anledning behöva bryta avtalet kan det bli väldigt kostsamt. Dessutom är det väldigt svårt för konsumenten att på förhand bedöma den totala ekonomiska effekten av ett brutet förhandsavtal under lång tid. Skulle det uppstå en tvist finns det ingen som företräder den enskilde köparen.

Rörliga kostnader:

Kostnaderna för bostadsbyggen kan öka under långa ledtider, påverkade av faktorer som arbetskraft, materialkostnader och även inflation. Detta kan resultera i högre månadsavgifter för bostadsrättsinnehavare, även om de inte har flyttat in än. Potentiella kostnadsökningar vid köp av nyproducerade bostäder kan resultera i markant högre medlemsavgifter än vad man initialt räknat med.

Möjligheter att bryta avtalet:

Det finns tre undantag som tillåter brytande av förhandsavtal utan ekonomiska konsekvenser.  

• Det första är ifall bostadsbyggaren inte lyckats bilda en bostadsrättsförening och bostaden därför inte upplåts med bostadsrätt vid inflyttningen. 

• Det andra är om föreningen varit försumlig och upplåtelsen inte sker inom skälig tid för vad som var utlovat, dvs du inte får flytta in när det var lovat. 

• Och till sist har du rätt att bryta förhandsavtalet om avgiften är väsentligt högre än avtalat. Köparen har alltså rätt att säga upp avtalet med omedelbar verkan inom tre månader från det att köparen fått kännedom om en väsentlig avgiftshöjning. Exakt var gränsen för väsentlig avgiftshöjning går är ännu inte prövat. Köpare bör vara medvetna om dessa möjligheter och tidsgränserna för att dra sig ur avtalet.

Senaste årets ökade byggkostnader har i ett fall hamnat i tingsrätten då avgiften ökade med 38% i jämförelse med den ursprungliga kalkylen. Ett antal köpare vill dra sig ur avtalet med hänvisning till att avgiften var väsentligt högre än avtalat. Västerås tingsrätt dömde till köparnas fördel, men JM har överklagat till Svea hovrätt. Målet beräknas tas upp där sent i år. Här finns det enligt min mening en svaghet i konsumentlagstiftningen som det är nödvändigt att vara medveten innan man går in i en sådan affär.

Merkostnader vid brytande av avtal:

Om avtalet bryts av någon annan anledning än de tre nämnda ovan kan det innebära kostnader som föreningen har rätt att kräva, inklusive annonseringskostnader och mellanskillnaden mellan avtalat och verkligt försäljningspris. Dessa kostnader kan bli betydande och i värsta fall hamna på hundratusentals kronor.

Risker kopplade till bostadsmarknaden:

Bostadsprisfall, ränteökningar och ekonomiska osäkerheter kan påverka köparens situation. Har köparen räknat med att kunna sälja sin befintliga bostad till ett visst pris för att kunna köpa den nya bostaden, men nu står inför en helt annan bostadsmarknad med lägre försäljningspriser och längre försäljningstider kan man alltså hamna i en situation där pengarna inte räcker till. En bostadsaffär kan upplevas som stressfylld redan som det är och därför är rådet att alltid sälja först och köpa sedan en bra tumregel. Lägger man därtill långa ledtider mellan avtal och inflyttning kan hela spelplanen ha förändrats markant vilket innebär en stor ekonomisk risk.

Amorteringsfria lån:

Det finns en möjlighet till amorteringsfrihet vid nyproduktion under upp till fem år. Detta gäller för dig som köper ett nyproducerat hus eller ägarlägenhet, och har en belåningsgrad upp till 85 procent, eller om du köper en nyproducerad lägenhet och har en belåningsgrad som är lägre än 70 procent. Har du köpt en nyproduktion och räknat med att kunna utnyttja detta undantag finns en risk att värdet på bostaden har sjunkit och att belåningsgraden därför nu är högre vilket kan förhindra att du får amorteringsfrihet. Det är också värt att veta att detta är en möjlighet och inte tvingande för banken. Blir du nekad kan det vara klokt att jämföra erbjudanden hos andra banker. Om du ändå får amorteringsfrihet är det klokt att agera ansvarsfullt och spara pengarna till eventuella avgiftshöjningar och räntehöjningar i framtiden.

Det är viktigt att komma ihåg att bostadsköp är ett av de största ekonomiska besluten i ens liv. Därför är det nödvändigt att noggrant överväga alla ekonomiska och rättsliga aspekter innan man ingår ett förhandsavtal. Med det sagt är det viktigt att risken och ansvaret inte endast ligger på den enskilda konsumenten. Därför bör man både se över möjligheterna att frånträda förhandsavtal med ett begränsat ansvar för föreningens kostnader samt fundera på vilket ansvar bankerna har för lånelöftet när syftet är att köpa en nyproduktion.

Sharon Lavie, sparekonom Lendo.