Äkta eller oäkta bostadsrättsförening?

Som bostadsköpare kan det vara bra att veta vad som skiljer en oäkta bostadsrättsförening från en äkta och vad skillnaderna innebär i praktiken. Att gå in i en oäkta förening kan innebära att du behöver förmånstaxera och att du inte heller kan få uppskov med reavinsten. Samtidigt kan det vara en riktigt bra investering om föreningen har planer på att bli en äkta förening i framtiden.

Grovt förenkla kan man säga att en äkta bostadsrättsförening till minst 60% skall bestå av privatägda bostadsrättslägenheter. En bostadsrättsförening som inte uppnår 60% kvalificerat underlag skall beskattas som en oäkta bostadsrättförening.

Hur räknar man ut underlaget? För att kunna fastställa underlaget behöver man räkna ut är vad bruksvärdeshyran hade varit för alla privatägda bostadslägenheter i föreningen om de hade varit hyresrätter. Denna fiktiva intäkt jämförs sedan med föreningens intäkter från hyresrättslägenheter och lokaler.

Det är alltså inte föreningens månadsavgiftsintäkter som ställs mot lokalhyresintäkter när man skall räkna ut om föreningen är äkta eller ej.

Mäklaren ska alltid kontrollera detta inför en försäljning och om föreningen klassas som oäkta måste det finnas med i mäklarens objektsbeskrivning. 

Vad innebär det då om min förening klassas som oäkta?

Alla medlemmar i en oäkta bostadsrättsförening måste ta upp ett förmånsvärde. Ett förmånsvärde är skillnaden mellan din månadsavgift och vad bruksvärdeshyran hade varit om din bostadsrätt hade varit en hyresrätt. 

Exempel:

Har du en lägenhet som är  100 m2 med en månadsavgift på 4 000 kr, Denna jämför du med en normal bruksvärdeshyra för motsvarande lägenhet som hade legat på 10 000 kr. Förmånen beräknas då till 6 000 kr i månaden x 12 månader vilket ger ett förmånsvärde på 72 000 kr per år som skall tas upp och skattas som kapitalinkomst till normalt 30% i skatt. Det ger dig en extra utgift på 1 800 kr/mån. 

Viktigt att veta! Du kan inte få uppskov med din gamla reavinst när du köper en bostadsrätt i en oäkta bostadsrättsförening. Du får inte heller skjuta upp din vinst när du säljer en bostadsrätt i en oäkta förening.

Hur skiljer marknadsvärdet mellan oäkta och äkta bostadsrätter? Skälet till att en förening klassas som oäkta är att föreningen har stora tillgångar i form av lokaler och hyresrätter. Att köpa en bostadsrätt i en oäkta förening kan vara en god investering men också innebära en viss risk. Om en förening till exempel äger 10 hyresrättslägenheter och lika många lokaler kan det motsvara hundratals miljoner i tillgångar som på lång sikt kan realiseras. 

Kan en oäkta förening bli äkta?

Många oäkta föreningar väljer att konvertera sina kontorslokaler till bostäder som kan säljas på den öppna marknaden. Genom denna manöver kan en oäkta förening får in mer kapital och betala av sina skulder och till och med bli förmögen samt klassas som äkta i framtiden.

En oäkta förening kan även begära att hyresvärdet av befintliga bostadsrätter räknas upp, exempelvis  om alla lägenheter har renoverats till en mycket hög standard. Även då kan en föreningen omklassas till äkta.

Ytterligare en möjlighet är att sälja eventuella garageplatser till medlemmarna och därmed öka det kvalificerade underlaget.

Skulle föreningen ha stora lån som överstiger avkastningsvärdet av hyresrätter och lokaler, bör man som köpare se upp.

Det behöver alltså inte vara fel att köpa en oäkta bostadsrätt, men du bör vara medveten om för och nackdelarna. Be gärna mäklaren redogöra i detalj för risker och fördelar. Köper du in dig i rätt förening och på så sätt får en andel i stora tillgångar, kan det ge dig utdelning i framtiden. 

ATT TÄNKA PÅ: Hur fördelar sig taxeringsvärdet? Består minst 60% av taxeringsvärdet av bostäder - då är föreningen äkta.

Har styrelsen någon plan för att bli äkta i framtiden? Tala alltid med ordföranden innan du köper.

Hur stora lån har föreningen? Ställ dessa emot marknadsvärdet av lokaler och hyresrätter.

Sharon Lavie, sparekonom Lendo.