Fler budgivare än normalt

Många undrar om det är köparens eller säljarens marknad just nu. Det förenklade svaret är att marknaden är helt kluven. Statistiken över den svenska bostadsmarknaden visar två helt skilda verkligheter beroende på vilken typ av bostad du äger. Enligt mätningen Bomarknadstempen – ett index från SBAB och Booli som slår ihop sex rörliga faktorer, bland annat antalet budgivare och hur många dagar en annons ligger publicerad – har den generella aktiviteten ökat under maj. Men det genomsnittliga mätvärdet döljer en påtaglig obalans: villamarknaden har nu återgått till sina historiska genomsnittsnivåer, medan handeln med bostadsrätter har stannat på en nivå där säljarna har mycket svårt att få ut sina begärda priser.

Maktbalansen mellan köpare och säljare har därför landat i ett känsligt jämviktsläge. I Stockholms och Göteborgs innerstäder har lägenheterna tagit klivet över till säljarens marknad, medan säljare i mindre kommuner eller de som sitter med svårsålda ettor snällt får finna sig i att vänta ut köparna i månader. Ska du sälja i dag gäller det att ha is i magen – marknaden är absolut på gång, men det är inte tal om högtryck än. 

Extra trögt för ettorna

Allra lägst är aktiviteten bland de minsta lägenheterna, som ettorna. Här syns ingen uppgång i antalet avslutade affärer, vilket är anmärkningsvärt med tanke på de lagändringar som trädde i kraft den 1 april 2026. Då höjde regeringen det så kallade bolånetaket från 85 till 90 procent av bostadens köpeskilling. För en spekulant som vill köpa en enrummare för 1 500 000 kronor innebär det att kravet på kontantinsats – de sparade pengar du måste betala ur egen ficka – har sjunkit från 225 000 kronor till 150 000 kronor.

Samtidigt avskaffades det skärpta amorteringskravet, vilket var den lagregel som tvingade högt belånade hushåll att betala av en extra procent på sin skuld till banken varje år. Trots att en ung förstagångsköpare därmed får behålla tusenlappar mer av sin nettolön varje månad, väljer gruppen ändå att avstå från de minsta bostäderna.

Fler budgivare, men längre tid

Fler spekulanter ger sig nu in i budgivningarna än vad som är normalt sett över tid, oavsett om det gäller hus eller lägenheter. För villorna stiger dessutom den så kallade budpremien – alltså skillnaden mellan mäklarens utgångspris och det faktiska slutpriset – till nivåer över det historiska snittet. Samtidigt rymmer marknaden en paradox: det tar fortfarande längre tid att få ett köpekontrakt påskrivet än vad vi är vana vid

Orsaken kan vara att färre är beredda att ta risken att ha en osåld bostad samtidigt som man förbundit sig till ett nytt hem. Ett scenario som i värsta fall kan leda till att man står med dubbla kostnader.

Den dolda förmarknaden växer i snabb takt

Parallellt med de längre försäljningstiderna på den öppna marknaden sker en stor del av affärerna helt utom synhåll för allmänheten. Flertalet branschundersökningar visar att cirka var fjärde bostad i Sverige säljs på den så kallade förmarknaden. I storstadsregionerna är siffran ännu högre; där säljs uppemot var tredje bostad utanför de vanliga kanalerna. Förmarknaden är den del av bostadsmarknaden där bostäder matchas och säljs innan de ens hinner publiceras som publika annonser på stora gemensamma plattformar som Hemnet.

Det finns tre tydliga skäl till att förmarknaden ökar i popularitet:

• Lägre kostnader: Priserna för att annonsera på Hemnet har stigit kraftigt, vilket gör att säljare vill testa mer ekonomiska alternativ först.

• Diskretion och exklusivitet: Säljare kan testa marknadens intresse och prisbild i lugn och ro utan en offentlig process.

• Snabbare affärer: Fastighetsmäklare har ofta god kännedom om aktiva köpare i sina register, vilket gör att en affär kan sys ihop smidigt.

I praktiken sker dessa affärer genom att mäklaren lägger upp bostaden som ”kommande” eller ”snart till salu” på sin egen hemsida, använder alternativa plattformar som Boneo, eller gör en direktmatchning mot sitt interna kundregister där köpare redan finns registrerade.

Så hittar du dolda bostäder som köpare

Eftersom bostäderna på förmarknaden inte syns på de största söksajterna måste du aktivt ändra ditt sökbeteende för att inte missa bra objekt.

·      Det mest effektiva draget är att skapa digitala bevakningar direkt på de stora mäklarkedjornas egna webbplatser, eftersom det är där som framtida objekt publiceras allra först.

·      Du bör även använda utmanande plattformar som Boneo, som ägs av flera stora mäklarföretag och fokuserar specifikt på kommande försäljningar,

·      samt Booli som samlar in data från en mängd olika källor och därmed visar objekt som saknas på andra ställen.

·      Ta även direktkontakt med lokala fastighetsmäklare som är aktiva i det område där du vill bo. Berätta exakt vad du söker gällande storlek, läge och pris, och be om att bli inskriven i deras interna spekulantregister.

·      Slutligen ska du utnyttja vanliga öppna visningar; även om just den bostaden inte passar dig bör du prata med mäklaren på plats och berätta om dina behov, då de ofta har liknande objekt på gång i samma område som ännu inte har annonserats.

Så testar du förmarknaden som säljare

Om du går i säljtankar och vill undersöka marknaden utan stora kostnader är förmarknaden ett utmärkt verktyg, men det kräver rätt strategi.

·      Börja med att låta din mäklare lägga upp bostaden som en förhandsmarknadsföring under fliken ”kommande” på sin egen hemsida. Det är ett helt kostnadsfritt och riskfritt sätt att känna av det rådande intresset och prisläget.

·      Se till att välja en mäklare med ett starkt och aktivt lokalt nätverk, så att de kan utnyttja sitt köparregister och matcha ditt hem med kunder som redan har ett giltigt, skriftligt lånelöfte från banken.

·      Du måste samtidigt ha rätt prisförväntningar. Eftersom du inte når ut till den breda massan på samma sätt som via en full annonsering, kan budgivningen ibland bli mindre intensiv. Var därför inställd på att förhandla direkt med enskilda köpare som är beredda att betala ett fastställt pris för att slippa en öppen budstrid.

·      Ha dock alltid en plan B redo: om du inte får de bud du önskar på förmarknaden inom en viss tid bör du ta steget fullt ut till den öppna marknaden för att maximera exponeringen.