Förhandsavtal för nyproduktion av bostadsrätt

Förhandsavtalet är steget där många känner att de “reserverar” sin lägenhet, lite som en restaurangbokning som går att ångra. Men i praktiken är det en bindande överenskommelse som skrivs i ett tidigt skede – när både föreningens ekonomi och din egen vardagskalkyl bygger på antaganden. 

Här uppstår en del problem - tiden mellan signering och inflytt kan vara lång, och under den tiden kan räntor, priser, byggkostnader och hushållets förutsättningar förändras snabbt. Och blir det ändringar kan det lätt bli väldigt fel och dyrt.

Köpprocessen 

Förhandsavtal i korthet

Ett förhandsavtal är ett avtal mellan dig och bostadsrättsföreningen (inte byggbolaget, även om byggbolaget ofta sköter försäljningen). Föreningen lovar att senare låta dig få rätten att bo i en viss lägenhet som bostadsrätt, det som i lagen kallas att upplåta, och du lovar att köpa bostadsrätten, det som ofta kallas att förvärva. 

Förhandsavtalet måste uppfylla vissa formkrav för att vara giltigt: det ska vara skriftligt och ange parternas namn, vilken lägenhet det gäller, beräknad tidpunkt för när du ska få bostadsrätten (upplåtelsen), beräknade avgifter och om det blir aktuellt belopp som lämnas i förskott. 

Var i nyproduktionsprocessen ligger förhandsavtalet? 

En förenklad tidslinje ser ofta ut så här:

1. Projekt lanseras: marknadsföring, planritningar, preliminära uppgifter om pris och avgift.

2. Kostnadskalkyl tas fram: inför att föreningen tecknar förhandsavtal ska det finnas en kostnadskalkyl. Den är tänkt att beskriva föreningens ekonomi i projektet (kostnader, intäkter, finansiering) och blir ett viktigt beslutsunderlag för dig.

3. Förhandsavtal tecknas: du binder upp dig tidigt, ofta innan huset är klart och innan ekonomin har “testats” av verkliga kostnader. 

4. Ekonomisk plan: innan föreningen får upplåta bostadsrätter krävs en ekonomisk plan som intygas av intygsgivare. 

5. Upplåtelseavtal och tillträde: då skrivs upplåtelseavtalet som gör dig till bostadsrättshavare (det är alltså här du faktiskt “får bostadsrätten”), och därefter sker inflytt/tillträde. 

Det viktiga att vara medveten om här är att du ofta tar ditt största beslut (att binda dig) innan de mest “skarpa” dokumenten och den mest stabila bilden av föreningens ekonomi finns på plats.

Risker vid förhandsavtal

Det är ofta man ser samma mönster om och om igen: blivande bostadsrättsköpare skriver på när

• ränteläget känns “hanterbart”

• banken ger ett lånelöfte utan större dramatik

• vardagskostnaderna är under kontroll

• månadsavgiften i materialet ser rimlig ut

Men inflytten sker kanske 12–24 månader senare, och då kan verkligheten vara en annan. Det är inte bara din lön och dina utgifter som kan förändras. Det är också föreningens kostnader: ränta på föreningens lån, drift/energi, entreprenadkostnader och löpande förvaltning. Det kan i sin tur påverka avgiften. Och om du redan planerat hela din kalkyl på marginalen kan den marginalen vara borta när det är dags.

Här uppstår “låsningsrisken”: du sitter fast i ett avtal som bygger på antaganden från en annan ekonomisk miljö.

Problem som kan slå mot privatekonomin

1) Avgiften förändras 

Många tittar mest på pris/insats, men det är månadsavgiften som blir din återkommande belastning. I kostnadskalkylerna finns antaganden som kan vara känsliga för räntor och driftkostnader. Kostnadskalkylen är ett centralt underlag och den ska innehålla en rad uppgifter. 

Det som ofta saknas är en tydlig “stress-test”: vad händer med avgiften om räntan blir 1–2 procentenheter högre än antaget, eller om energikostnaderna blir högre än väntat?

2) Förseningar kan bli en ren budgetfälla

Förseningar är mer än ett irritationsmoment. De kan skapa dubbelboende, förlängt behov av dyr mellanlösning, uppskjuten försäljning av nuvarande bostad och ibland att lånelöftet behöver omprövas. Här blir “beräknad tidpunkt för upplåtelsen” i avtalet viktig – men även med en angiven tidpunkt kan projekt glida.

3) Lånelöfte är inte en garanti

Ett lånelöfte är inte en livstidsförsäkring. Bankens krav kan ändras, din belåningsgrad kan påverkas av bostadsmarknaden och din egen situation kan förändras. Om du skriver på med små marginaler finns risken att du senare hamnar i ett läge där du inte kan fullfölja utan att pressa ekonomin hårt eller att du står utan bostadslån.

4) Specifikationer som ändras

Det kan handla om allt från materialval och standard till förråd, gemensamma ytor, parkeringslösning och nyttjanderätter. Ju tidigare i processen du skriver på, desto större är risken att allt inte är slutligt definierat. (Det här är en typisk källa till missnöje och konflikt, även när det inte når domstol.)

5) Psykologisk låsning

Människor börjar möblera i huvudet, sälja prylar, planera skolbyten och pendling. Det gör att man ofta “mentalt flyttar in” långt innan man faktiskt kan. När förutsättningarna ändras kan det bli svårt att tänka rationellt, och det är då dåliga beslut riskerar att staplas: dyra tillfälliga boenden eller magasinering, inköp som sedan inte passar eller tar större lån än man egentligen är bekväm med.

6) Regler kan ändras under tiden du väntar Förhandsavtal tecknas ofta långt innan inflytt. Under den tiden kan regler som styr hur mycket du får låna och hur mycket du måste amortera förändras – till exempel krav kopplade till belåningsgrad och skuldkvot. Sådana förändringar kan göra att bankens kalkyl ser annorlunda ut när det väl är dags att få slutligt lånelöfte och skriva bolånehandlingarna. Om du har otur kan du hamna i en ny situation vid inflytt, där du behöver mer kontantinsats, får låna mindre än planerat eller får högre månadskostnad på grund av striktare amorteringskrav.

Vad innebär att ett förhandsavtalet är bindande?

Ett förhandsavtal är i grunden ett bindande löfte åt båda håll: föreningen ska senare ge dig bostadsrätten, och du är skyldig att köpa den (i lagtexten står att du är skyldig att “förvärva” den). 

Det betyder att om du backar ur utan att du har rätt enligt lagen eller avtalet, räknas det som att du inte fullföljer din del. Då kan föreningen kräva ersättning för den ekonomiska skada du orsakar. 

Kostnaderna som föreningen kan kräva dig på

1. Kostnader för annonsering och visning (för att hitta en ny köpare). 

2. Mellanskillnaden mellan vad föreningen faktiskt får in från en ny köpare och vad de skulle ha fått av dig. 

3. Obetalda avgifter, om det hinner uppstå sådana. 

Och en viktig punkt: Föreningen kan kräva dig på mer pengar än bara det förskott du redan har betalat in. Förskottet är alltså inte ett “tak” som begränsar din risk

När kan du ta dig ur ett förhandsavtal?

Lagen ger rätt att efter uppsägning frånträda (lämna) förhandsavtalet i vissa situationer, till exempel om upplåtelsen dröjer oskäligt, om avgifterna blir väsentligt högre eller om lägenheten/området avviker väsentligt från det ni avtalat. I praktiken visar det sig vara mycket svårt.

Intressanta domar

Domar är ofta den tydligaste påminnelsen om vad som faktiskt händer när ett förhandsavtal prövas “på riktigt”: vad som räcker för att avtalet ska gälla, och hur högt ribban kan ligga för att få lämna avtalet när förutsättningarna förändras. 

I de två fallen nedan ser du dels hur Högsta domstolen bedömde kravet på tidpunkt för upplåtelsen, dels hur en hovrätt nyligen resonerade när en månadsavgift höjdes med över 50 procent men köparen ändå ansågs bunden.

1) “Tollare strand” (NJA 2021 s. 245): intervall kunde uppfylla formkravet

Vad tvisten gällde: Köpare menade att förhandsavtalet var ogiltigt eftersom det inte angav en tillräckligt tydlig beräknad tidpunkt för upplåtelsen. Avtalet angav ett tidsintervall på sex månader.

Domen: Högsta domstolen bedömde att ett tidsintervall i sig kunde uppfylla formkravet i bostadsrättslagen. 

Vad gäller i dag: Lagstiftningen har skärpts efteråt. Efter 1 januari 2023 får den beräknade tidpunkten i förhandsavtal inte anges med ett intervall som överstiger tre månader. Praktiskt innebär det att avtalen ska vara mer precisa i tid, men du kan fortfarande drabbas av förseningar – och din privatekonomiska risk med “väntetid” finns kvar.

2) Hovrättsdom januari 2026: avgiften höjdes med över 50 procent – men köparna ansågs ändå bundna

Vad tvisten gällde: Ett par tecknade förhandsavtal 2022. När räntor och inflation steg ökade månadsavgiften kraftigt (över 50 procent). De försökte frånträda med hänvisning till att avgiften blivit “väsentligt” högre.

Domen: Tingsrätten gick på föreningens linje och hovrätten fastställde domen i januari 2026. Resonemanget som återges är att avgiftshöjningar kan vara en naturlig följd av ökade kostnader och att det i det enskilda fallet inte bedömdes som “väsentligt” på det sätt som krävs för att frånträda. Vad det säger om risk i dag: Även stora avgiftsförändringar kan vara svåra att använda som “nödutgång”. Det gör att du som konsument behöver räkna med scenariot att avtalet faktiskt står fast även när kalkylen spricker – och därför bygga in marginaler redan från start.

Checklista: så minskar du risken innan du skriver på

1. Läs kostnadskalkylen som en riskrapport, inte som en broschyr. Den ska finnas inför förhandsavtal och beskriver föreningens ekonomi.

2. Be om ett stress-test: ränta upp, energi upp, drift upp. Vad händer med avgiften då?

3. Räkna på “inflytt-ekonomin”: din ekonomi vid en sämre konjunktur, inte bara dagens läge.

4. Kontrollera beräknad tidpunkt för upplåtelse och vad som händer vid försening i praktiken.

5. Planera för dubbla kostnader (buffert) om projektet blir försenat.

6. Säkra finansieringsmarginal: vad kräver banken om räntor/marknad ändras?

7. Spara alla versioner av kalkyler, säljmaterial, mejl och avtalsbilagor.