Mer bostad för pengarna

Svenska hushåll står i ett ovanligt läge. Inflationen har fallit kraftigt och räntorna har sänkts, men bostadspriserna har inte hängt med. För många som köpte på toppen känns det som en förlust – i kronor och i köpkraft. För nya köpare är situationen den motsatta: i dag får man faktiskt mer bostad för pengarna än man skulle ha fått för bara några år sedan. 

Ett unikt ekonomiskt landskap

Under 2022–2023 steg inflationen till de högsta nivåerna på tre decennier. Riksbanken svarade med kraftiga räntehöjningar för att kyla av ekonomin, vilket pressade bostadsmarknaden. Sedan maj 2024 har styrräntan halverats tack vare att inflationen sjunkit tillbaka. Ändå har priserna på bostäder inte tagit fart, utan snarare stått still eller fallit något under 2025. 

Resultatet är en märklig kombination: bolån har blivit lättare att bära i reala termer, samtidigt som bostäderna är billigare än vad inflationen indikerar att de borde vara. 

När inflationen gör lånet lättare

Enligt SCB låg den genomsnittliga boräntan på nya avtal i juli på 2,84 procent. Samtidigt uppgick inflationen (KPIF) till 3,0 procent i juli och 3,2 procent i augusti. Det betyder att priserna i samhället ökar snabbare än hushållens räntekostnader. 

För långsiktiga bostadsägare är det här en ovanlig fördel: skulden i kronor är densamma, men i köpkraft räknat minskar den. Detta fenomen kallas negativ realränta – lånet blir lättare att bära i takt med att allt annat stiger snabbare. 

Varför bostadspriserna inte hängt med

Det är lätt att tro att hög inflation driver upp alla priser, men bostäder fungerar annorlunda. När hushållens inkomster äts upp av högre kostnader för mat, el och räntor blir det mindre kvar till boende. Samtidigt höjde Riksbanken räntan kraftigt 2022–2023. Dyrare bolån dämpade efterfrågan och pressade priserna. 

Konsekvensen blev att bostadspriserna föll eller stod still trots att inflationen var rekordhög. Det visar att inflation och bostadspriser snarare sällan går hand i hand – ofta rör de sig åt motsatt håll. 

Tre exempel: en villa för tre miljoner

För att förstå skillnaden mellan kronor och köpkraft kan vi titta på tre olika köptillfällen. Beräkningarna av realvärdena bygger på SCB:s prisomvandlare, där köpesumman räknas upp med inflationen för att visa vad den motsvarar i dagens penningvärde.

Köpt 2015

Köpesumma: 3,0 mkr

Realt värde 2025: ca 4,0 mkr

Marknadsvärde 2025: ca 3,7–4,1 mkr 

För innehavaren: Efter tio års ägande och amortering står man relativt tryggt. I kronor ligger bostaden i nivå med eller något under vad inflationen förutspår, vilket betyder att vinsten i köpkraft är liten. Samtidigt har skulden ofta minskat, vilket ger ett stabilt läge och möjlighet att sälja med vinst i kronor. 

För köparen i dag: Eftersom bostaden kostar mindre än inflationen räknat upp summan till betyder det att du betalar realt sett en “rabatt”. Det gör att du får mer bostad för pengarna än om du köpt samma villa 2015. 

Köpt 2020

Köpesumma: 3,0 mkr

Realt värde 2025: ca 3,73 mkr

Marknadsvärde 2025: ca 3,0–3,3 mkr 

För innehavaren: Vinsten i kronor har i stort sett försvunnit, och i köpkraft är bostaden värd mindre än inköpspriset. Det kan kännas som att man stått still eller till och med tappat, trots att man äger en bostad. 

För köparen i dag: Du kan köpa samma bostad för 400 000–700 000 kronor mindre än vad den borde kosta i dagens penningvärde. Det gör inträdet på marknaden betydligt fördelaktigare än för den som köpte för fem år sedan.

Köpt 2022 (vid toppen)

Köpesumma: 3,0 mkr

Realt värde 2025: ca 3,37 mkr

Marknadsvärde 2025: ca 2,64–2,76 mkr 

För innehavaren: Detta är den mest utsatta gruppen. Här har man förlorat både i kronor och i köpkraft. Kontantinsatsen kan vara i stort sett utraderad, vilket gör det svårt att flytta vidare. Psykologiskt kan det kännas som att flera års sparande gått upp i rök på kort tid. 

För köparen i dag: Här går det att köpa in sig 600 – 700 000 kronor billigare än vad inflationen säger att bostaden borde kosta. För nya köpare är det ett unikt läge, även om säljaren får ta en tung smäll. 

Sammanfattning: Exemplen visar tydligt hur avgörande köptillfället är. Den som klev in på marknaden tidigt har fortfarande en trygg position, även om vinsten i köpkraft är begränsad. Den som köpte nära toppen däremot bär den största förlusten. För nya köpare innebär det att bostadsmarknaden i dag faktiskt erbjuder mer bostad för pengarna. Men i praktiken går det aldrig att tajma marknaden. Därför är det klokt att istället se bostaden som en långsiktig investering, där tiden jämnar ut eventuella upp och nedgångar. 

Mer bostad för pengarna – för köpare

För säljare kan det kännas bittert att bostaden tappat i reala termer. För köpare är läget det motsatta. Om en villa köpt för tre miljoner 2015 borde kosta drygt fyra miljoner i dag för att följa inflationen, men säljs för 3,8 miljoner, betyder det att dagens köpare får den “på rea” i köpkraft räknat. 

Det gör att den som går in på marknaden nu faktiskt får mer bostad för pengarna än för bara några år sedan. Lön, sparpengar och kontantinsats räcker längre än de skulle ha gjort om priserna hängt med inflationen. 

Riksbankens balansgång

Att styrräntan är halverad har ännu inte gett bostadsmarknaden en tydlig skjuts. Penningpolitiken verkar alltid med fördröjning och hushållens ekonomi är fortfarande pressad. När inflationen nu tickade upp något i augusti väcktes nya frågor: är det början på en ny trend, eller bara en tillfällig topp? Svaret avgör om räntorna fortsätter nedåt eller stannar upp. 

För hushållen betyder det att man håller andan. Den som funderar på att köpa hoppas på fler sänkningar och en stabilisering av priserna, medan säljare oroar sig för att förlusterna ska bli permanenta. 

Slutsats – vinnare, förlorare och en ljusning framåt

För hushåll som köpte långt före toppen 2022 är bilden fortfarande relativt ljus. De har tjänat i kronor även om vinsten krympt i köpkraft, och deras lån blir lättare att bära. De som köpte under pandemin står kring noll i kronor men har tappat i reala termer. Och de som köpte på toppen är de stora förlorarna – både i kronor och i köpkraft. För köpare i dag gäller motsatsen. Eftersom bostadspriserna inte hängt med inflationen får man mer bostad för pengarna än på länge.

Samtidigt finns skäl till optimism även för säljare. Historiskt har bostadsmarknaden alltid återhämtat sig. När räntorna sjunker ytterligare och hushållens köpkraft stärks, finns goda chanser till en vändning. Det betyder att de flesta säljare ändå klarar sig utan förluster, särskilt de som ägt länge och hunnit amortera. 

Med andra ord: dagens bostadsmarknad är tuff för vissa och fördelaktig för andra, men den rymmer också möjligheter. För köpare är det ett tillfälle att kliva in, och för säljare finns hopp om att marknaden snart kan vända uppåt igen.

Sharon Lavie, Sparekonom, Lendo.