Nya regler på andrahandsmarknaden i sommar

Den 1 juli 2026 genomförs en omfattande förändring av den svenska bostadsmarknaden som i grunden förändrar ekonomin för både den som äger och den som hyr en bostadsrätt. De nya reglerna innebär potentiellt flera tusenlappar i hyresintäkter för bostadsrättsägare som vill dryga ut kassan, men för de hundratusentals svenskar som bor i andra hand ökar den ekonomiska sårbarheten markant.

Ägarna kan tjäna tusenlappar när marknadspriset styr

Den stora förändringen i den nya privatuthyrningslagen är att din andrahandshyra – det vill säga den hyra du tar ut när du hyr ut din egen bostad – inte längre är strikt bunden till dina personliga boendekostnader. Utgångspunkten förskjuts istället mot en marknadsmässig hyra, vilket innebär att hyran ska spegla vad liknande lägenheter i allmänhet kostar att hyra i samma område.

Låt oss titta på ett konkret räkneexempel från ägarens perspektiv:

Tänk dig att du äger en bostadsrätt där din avgift till föreningen – alltså den månatliga kostnaden för fastighetens skötsel – är 3 500 kronor. Dina egna räntekostnader för bolånet ligger på 7 000 kronor i månaden. Dina faktiska boendekostnader är alltså totalt 10 500 kronor. Om liknande lägenheter i ditt område i allmänhet hyrs ut för 18 000 kronor i månaden, är det efter den 1 juli fullt skäligt och lagligt för dig att begära just 18 000 kronor i hyra. Istället för att pressas ner nära dina egna kostnader som med de gamla reglerna, kan du nu göra en laglig vinst på 7 500 kronor i månaden. Det här väntas stimulera marknaden och öka det totala utbudet av lediga lägenheter.

Befintliga avtal – falsk trygghet

För dig som sitter på andra sidan och hyr en bostad innebär de friare hyrorna att boendekostnaderna riskerar att skjuta i höjden så fort ett nytt kontrakt ska skrivas. Den viktiga juridiska principen är dock att avtal ska hållas, eller pacta sunt servanda som det heter på juridikspråk. Detta innebär i teorin att alla kontrakt som är påskrivna före den 1 juli 2026 fortsätter att gälla exakt som vanligt under hela den avtalade löptiden. Lagen innehåller dock en regel om så kallad villkorsändring – vilket är den formella processen för att ändra på villkoren, exempelvis hyresbeloppet, i ett pågående kontrakt. Den regeln säger att en hyresvärd måste skicka ett skriftligt krav på höjning och ge dig 30 dagars betänketid innan ärendet kan tas vidare till prövning i Hyresnämnden.

I teorin har din hyresvärd ingen laglig rätt att höja din hyra mitt under ett gällande kontrakt med hänvisning till lagändringen.

Men! Om du som hyresgäst vägrar att gå med på en sådan höjning kan hyresvärden av en privat bostad helt runda denna ordning. Privatuthyrningslagen ger nämligen ägaren en ovillkorlig rätt att när som helst säga upp ett tidsbestämt avtal i förtid, med tre månaders uppsägningstid, helt utan att behöva ange några som helst sakliga skäl. Eftersom du som hyr en privatägd bostadsrätt helt saknar besittningsskydd kan värden använda detta för att sätta press på hyrestagaren. Värden kan helt enkelt säga upp kontraktet och samtidigt meddela att du bara får bo kvar om du går med på att skriva ett helt nytt avtal med den nya högre marknadshyran.

Nya avtal

När avtalet ska förnyas eller förlängas räknas det juridiskt som ett nytt avtalstecknande, vilket ger ägaren rätt att kräva den nya marknadshyrans nivå. Eftersom besittningsskydd saknas vid privatuthyrning, betyder det i praktiken att om du säger nej till den nya marknadshyran, kan värden helt enkelt välja att inte förlänga ditt kontrakt överhuvudtaget. Ägaren kan då fritt leta efter en ny hyresgäst som är villig att betala marknadspriset.

För dig som hyr en bostad innebär de friare hyrorna att boendekostnaderna riskerar att skjuta i höjden.

Råd till dig som vill hyra ut din bostad

Om du äger en bostadsrätt ger de nya reglerna dig en stor ekonomisk frihet att sätta en högre, marknadsmässig hyra. Men mitt absolut viktigaste råd till dig är att inte drabbas av kortsiktig girighet. Du måste komma ihåg att Hyresnämnden  fortfarande har kvar rätten att sänka din hyra i efterhand om den bedöms som oskälig.

Låt oss räkna på risken: Om du tar ut en överhyra på 16 000 kronor i månaden men Hyresnämnden senare slår fast att 12 000 kronor hade varit skäligt för området, tvingas du betala tillbaka mellanskillnaden retroaktivt. För ett tio månaders kontrakt innebär det en plötslig och kännbar skuld på 40 000 kronor (4 000 kronor multiplicerat med 10 månader) som ska betalas tillbaka direkt till hyresgästen.

Att vara mänsklig och hålla sig till rimliga nivåer är därför inte bara schysst, det är också din bästa ekonomiska försäkring. Dessutom ska du självklart fullfölja ditt avtal och respektera de överenskommelser ni har skrivit under.

Råd till dig som hyr i andrahand

Till alla er som letar boende eller redan hyr i andra hand måste jag leverera en obekväm men viktig sanning: ett skriftligt kontrakt ger tyvärr en falsk trygghet på dagens privata bostadsmarknad. Eftersom du helt saknar besittningsskydd har hyresvärden rätt att säga upp dig med tre månaders varsel utan att ens behöva ange ett skäl.

Det enda sättet att stoppa en plötslig uppsägning är om du är proaktiv. Redan vid inflyttningen måste du förhandla in ett unikt och skriftligt villkor i kontraktet som uttryckligen förbjuder hyresvärden att säga upp avtalet i förtid under löptiden. Om det villkoret saknas på papperet bör du omedelbart börja inventera hyresnivåerna i ditt närområde. Räkna med och förbered din budget på att din månadskostnad kan stiga med flera tusen kronor så fort ni hamnar i en diskussion om framtiden, och se till att bygga upp en extra buffert redan nu så att du inte tvingas lämna ditt hem i panik.

Sharon Lavie, sparekonom Lendo.