Nya bolåneregler på gång från 1 april 2026

För dig som drömmer om att köpa bostad, funderar på att byta boende eller redan har bolån kan de planerade bolånereglerna som nu gått ut på remiss påverka boendeekonomin i allra högsta grad. Förändringarna påverkar hur mycket du behöver i kontantinsats, hur snabbt du förväntas amortera och hur lätt det är att ”belåna upp” bostaden för renoveringar eller konsumtion. Baksidan är dock högre bostadspriser vilket på sikt kan göra det svårare för dem som fortfarande står utanför marknaden. Dessutom får Riksbanken en ny möjlighet att påverka bolåneräntorna utan att ändra styrräntan. 

Om riksdagen säger ja kommer denna förändring, som planeras börja gälla 1 april 2026, bli den största sedan 2016 då amorteringskraven infördes. 

Här går jag igenom huvuddragen i lagförslaget och ger dig konkreta exempel på hur hushållsekonomi kan påverkas.

Reglerna i korthet

Syftet med de nya reglerna är att skapa lägre trösklar in på bostadsmarknaden, men samtidigt bromsa hushåll från att ”toppa upp” sina lån för konsumtion och renoveringar som inte höjer värdet. Dessutom införs det i lagen ett önskemål om amortering även vid låg belåning. Slutligen införs flera typer av undantag från amorteringskravet som i dag hanteras i myndighetsföreskrifter.

1. Det skärpta amorteringskravet tas bort Kravet på extra 1 procents amortering för hushåll som lånar mer än 4,5 gånger bruttoinkomsten slopas.

   • Kvar blir grundkraven:

     • Minst 2 % amortering över 70 procents belåningsgrad.

     • Minst 1 % mellan 50–70 procents belåningsgrad.

2. Bolånetaket höjs vid köp av bostad

   • Vid köp av ny bostad får belåningsgraden bli upp till 90 procent av bostadens marknadsvärde (i dag 85).

   • För en bostad på 3 miljoner kronor betyder det att kravet på kontantinsats minskar med 150 000 kronor jämfört med dagens regler.

3. Tydligare stopp för tilläggslån och ”belåna upp” bostaden

   • Tilläggslån får som huvudregel bara tas upp till 80 procent av bostadens marknadsvärde.

   • Omvärdering av bostaden för att öka låneutrymmet får normalt bara ske vart femte år, om inte värdet ändrats avsevärt av andra skäl än den allmänna prisutvecklingen.

4. Amortering även under 50 procents belåningsgrad 

• Banken ska verka för amortering även när din belåningsgrad är högst 50 procent. 

Detta är dock inte ett formellt krav på att amortera i en viss takt när du är nere på den nivån. I stället blir det bankens uppgift att tillsammans med dig resonera om vad som är rimligt, utifrån din ekonomi, ålder, riskvilja och plan för bostaden.

Tanken är att amortering fortsatt ska vara ”normalläget” även för hushåll med låg belåning, men utan att du låses in i ett fyrkantigt regelverk.

Exempel:

Anta att du har ett småhus värt 4 miljoner kronor och ett bolån på 1,6 miljoner. Din belåningsgrad är då 40 procent.

I dag kanske du amorterar 2 000 kronor i månaden. Med de nya reglerna kan banken och du komma överens om att du under en period går ned till 1 000 kronor i månaden för att få plats med ett höjt sparande till pensionen – eller tvärtom, att du behåller 2 000 kronor eftersom du vill vara helt skuldfri inom tio år.

1. Tydligare och bredare undantag från amorteringskravet

• Särskilda skäl – banken får medge amorteringsfrihet under en begränsad period, t.ex. vid sjukdom, arbetslöshet eller skilsmässa

• Nyproduktion – vid nyproducerade bostäder kan amorteringskravet pausas i upp till fem år för den första köparen. 

• Kapitalfrigöringskrediter – äldre som frigör kapital ur bostaden omfattas av särskilda regler som gör det möjligt att slippa amortering.

• Extraordinära situationer – regeringen kan besluta om tillfälliga generella undantag vid mycket djup lågkonjunktur, ungefär som under pandemin.

1. Ny informationsplikt: lättare att få koll på sina villkor

• Bankerna får en tydligare skyldighet att snabbt lämna information om dina bolån. 

Du ska utan krångel kunna få veta hur stor din belåningsgrad är, vilka uppgifter banken använder för att beräkna amorteringskravet och hur dessa uppgifter kan ändras över tid. Informationen ska kunna lämnas elektroniskt och ”skyndsamt”. Det så kallade Amorteringsunderlaget har tidigare varit ett stort problem för vissa bankkunder, som har fått vänta i veckor på att bankerna ska tillhandahålla informationen och ibland krävt fysiskt besök på bankens kontor.

I praktiken innebär det att du enklare kan jämföra villkor mellan banker, se om du uppfyller kriterierna för amorteringslättnader eller undantag och förstå hur en eventuell omvärdering skulle slå.

Exempel:

Tänk dig att du köpte en bostadsrätt 2021 för 3 miljoner kronor och tog ett bolån på 2,55 miljoner – alltså 85 procents belåningsgrad. Några år senare har du amorterat ned lånet till 2,25 miljoner. Du ligger nu på 75 procents belåningsgrad, och du vill byta bank för att få bättre ränta.

Den nya banken kan då ta över ditt befintliga lån med samma belåningsgrad och amorteringsvillkor, utan att göra en ny värdering av bostaden, så länge lånebeloppet inte höjs och säkerheten (bostaden) är densamma. Det räknas inte som ett nytt lån vid förvärv, och det påverkar inte heller reglerna om hur ofta bostaden får omvärderas.

Stärkt roll för Riksbanken 

Samtidigt som bolånetaket höjs och det skärpta amorteringskravet tas bort vill regeringen stärka Riksbankens roll i makrotillsynen. Riksbanken får ett tydligare ansvar för att följa och hantera riskerna i det finansiella systemet, inte minst kopplat till hushållens skuldsättning.

En central del är den kontracykliska kapitalbufferten – alltså extra kapital som bankerna måste hålla i goda tider för att ha marginaler när konjunkturen vänder ned. Genom att låta Riksbanken hantera sådana ”balanserande åtgärder” vill regeringen se till att det finns verktyg att kyla av kreditgivningen om riskerna byggs upp för snabbt.

Det kanske låter som en teknikalitet men i verkligheten kan de få en konkretpåverkan på våra räntor. I högkonjunktur, när bostadspriserna stiger snabbt och skuldsättningen ökar, kan Riksbanken besluta att bankerna måste hålla mer eget kapital som buffert.

Det gör det dyrare för bankerna att låna ut pengar. För att kompensera sig kan de höja sina räntemarginaler något eller bli försiktigare i kreditprövningen.

För hushållen syns det inte som ett nytt ”amorteringskrav”, men det kan märkas genom:

• lite högre bolåneränta än annars,

• hårdare bedömning av hur mycket du får låna,

• att vissa mer riskfyllda lån helt enkelt inte beviljas.

Hur påverkas olika hushåll? 

Regeringens har tagit fram exempel på hur olika typer av hushåll kan påverkas. Här följer tre förenklade exempel som illustrerar riktningen.

Exempel 1: Förstagångsköpare i större stad Anna är 29 år, bor i en större stad och vill köpa sin första tvåa för 3 miljoner kronor.

• Med dagens regler (bolånetak 85 %) måste hon ordna 450 000 kronor i kontantinsats.

• Med det föreslagna taket på 90 % räcker det med 300 000 kronor.

Skillnaden är 150 000 kronor. Om Anna kan spara 4 000 kronor i månaden tar det drygt tre år och ett par månader att spara ihop 150 000 kronor. I praktiken kan de nya reglerna alltså göra att hon kommer in på bostadsmarknaden flera år tidigare än annars – eller slipper ta dyra blancolån för att täcka upp insatsen.

Exempel 2: Ensamstående i bostadsrätt med högt lån Erik äger en bostadsrätt värd 2,5 miljoner kronor och har ett bolån på 2,1 miljoner, alltså en belåningsgrad på 84 procent. Hans bruttoinkomst är 35 000 kronor i månaden. I dag träffas han både av grundamorteringskravet och det skärpta amorteringskravet och amorterar 3% av lånet varje år.

Förenklat kan månadskostnaden se ut så här:

• Ränta: cirka 4 900 kronor i månaden (vid 2,8 % ränta).

• Amortering: runt 5 250 kronor i månaden med både grund- och skärpt krav.

Totalt landar han på ungefär 10 150 kronor före skatteavdrag för räntan. När det skärpta amorteringskravet tas bort kan amorteringen sjunka med ungefär 1 procentenhet av lånet per år – i det här fallet 1 750 kronor i månaden.

Efter förändringen kan Eriks amortering alltså hamna kring 3 500 kronor i månaden i stället, och den totala månadskostnaden falla till runt 8 400 kronor. Skillnaden, ett par tusenlappar i månaden, kan gå till buffertsparande eller ge större marginal för ökade el- eller matkostnader.

Exempel 3: Barnfamilj i småhus En barnfamilj äger ett småhus värt 5 miljoner kronor med ett bolån på 4,25 miljoner (belåningsgrad 85 procent). I dag betalar de både hög amortering och ränta.

Med nuvarande regler kan ränta och amortering tillsammans hamna över 20 000 kronor i månaden (beroende på ränteläge och exakta lånevillkor). När det skärpta amorteringskravet försvinner och amorteringen justeras ned kan den samlade månadskostnaden sjunka ned mot 17 000 kronor.

Tre till fyra tusen kronor mer i utrymme varje månad är skillnaden mellan att leva mycket tajt och att ha råd att både amortera, spara och hantera oförutsedda utgifter. Samtidigt får familjen inte längre lika lätt belåna upp huset för konsumtion – tilläggslån begränsas och omvärderingar kan inte göras hur ofta som helst.

Möjliga risker 

Fördelarna på kort sikt är uppenbara för många hushåll: du kan köpa tidigare, byta upp dig lättare och få större möjligheter att bygga buffert när amorteringskravet mildras. Särskilt för unga och ensamstående kan det göra stor skillnad att kontantinsatsen sänks och blancolån undviks.

Samtidigt finns riskerna i bakgrunden. Ett högre bolånetak riskerar att pressa upp bostadspriserna, vilket på sikt kan göra det svårare – inte lättare – för dem som fortfarande försöker ta sig in på marknaden. Samtidigt innebär högre skulder att hushållen blir mer känsliga för både räntehöjningar och inkomstbortfall, även om de nya reglerna skulle ge lägre amortering. Om många dessutom använder det ökade utrymmet till att maxa sina lån i stället för att bygga en ekonomisk buffert, ökar sårbarheten både för enskilda hushåll och för ekonomin som helhet.

Ett enkelt räkneexempel visar poängen:

• Om räntan är 3,5 procent på ett lån på 3 miljoner innebär en räntehöjning till 5 procent att räntekostnaden ökar med cirka 3 750 kronor i månaden.

• Har du då också utnyttjat ett högre bolånetak och tagit 3,3 miljoner i lån i stället för 3 miljoner blir effekten ännu större.

Därför är det viktigt att se de nya reglerna som ett större handlingsutrymme – inte som en rekommendation att låna så mycket som möjligt. För många hushåll kan den klokaste strategin vara en kombination: använda de nya reglerna för att komma in på bostadsmarknaden tidigare, men ändå behålla goda marginaler och ett medvetet sparande.

Vad händer nu?

Nästa steg är att Lagrådet granskar förslaget ur juridisk synvinkel. Därefter är planen att regeringen ska lägga en proposition till riksdagen under början av 2026. Om riksdagen säger ja är tanken att de nya reglerna börjar gälla den 1 april 2026.

För dig som funderar på bostadsköp eller omförhandling av bolån är 2026 därför ett nyckelår. Ju närmare vi kommer, desto viktigare blir det att:

• göra en egen, realistisk hushållsbudget

• räkna på olika räntescenarier

• fundera över hur mycket skuld du faktiskt är bekväm med – inte bara hur mycket du ”får” låna enligt banken.

Reglerna kan göra det lättare att ta steget. Men det är fortfarande ditt ansvar att se till att boendekalkylen håller – även den dag räntan inte längre är låg och lönen kanske inte utvecklas som du tänkt.

Bakgrund: Därför flyttas bolånereglerna in i lagen

Hittills har många av de viktigaste begränsningarna kring bolån – amorteringskrav och bolånetak – framför allt funnits i Finansinspektionens föreskrifter. Med lagrådsremissen vill regeringen i stället samla de centrala reglerna i en ny lag om begränsning av bostadskrediter.

Detta har en praktisk betydelse för hushållen. När reglerna lyfts in i lag blir de mer förutsebara och tydliga. Riksdag och regering tar ett större formellt ansvar för ramarna kring hur mycket man får låna med bostaden som säkerhet. Samtidigt ligger grundstrukturen kvar: det ska fortfarande finnas både ett bolånetak (hur stor andel av bostadens värde man får låna) och ett amorteringskrav.

För dig som låntagare kan man säga att spelplanen blir tydligare, men också mer ”politisk” – framtida lättnader eller skärpningar blir i högre grad en fråga för riksdag och regering, inte bara för Finansinspektionen.

Sharon Lavie, sparekonom Lendo.